杨汉军：大道至简，诚信者为王

　　记：杨董事长，在当前经济危机的影响下，您的东方建富集团经营着深圳11个大型工业园区，成为工业地产大王，能否先说说你们创造的奇迹？

　　杨：受世界金融危机的影响，深圳工业地产也不例外地进入调整格局。然而，我们认为，这是机遇！因为形势好，大家都能做；形势不好，就看各家本事。

　　当前，东方建富集团不仅没有因经济大环境不好而收缩战线，反而逆市飞扬，在原有经营10家工业园区160万平方米厂房的基础上，再接手金裕达（上南）工业园，使得我们现在经营开发的工业园区在深圳达到11个，总面积在170万平方米左右，进园企业有中国500强，也有世界500强，总数近800家。

　　说我是工业地产大王，过誉了，但我们用了5年的时间，不仅建立了首家中国工业地产系统运营机构，而且成为行业的领跑者。我们完全有信心把东方建富集团打造成中国工业地产行业的第一品牌。

　　记：我想问问，在您看来，园区经济、园区招商的前景是光明还是暗淡，为什么？

　　杨：在过去很长一段时间里，在许多外国人甚至中国专家学者的眼中，中国搞工业是村村点火，处处冒烟；参差不齐，缺少章法。这不是武断之言。在很多地方，由于工业地产缺少一种集约化规模化的运营模式，以致乱象不断。由于产业不配套，生产成本高，由于产业不聚集，产生不了规模效益，此外，还造成了生态环境的大范围污染破坏，代价太高，这不是科学发展。

　　我认为，工业地产有朝一日一定会像房地产那样集约化、园林式运营。现在的园区经济还只是发展到初级阶段，只是一批企业堆在一个地方，没有科学的产业配套，没有五星级的园区物管，自然产生不了1+1>2的效果。所以，我认为，当前的园区经济、园区招商还有相当大的市场空间，只是很多工业园区完全没有选好址、定好位，更谈不上有效的开发运营和管理。

　　14岁从挑箩头的卖货郎做起

　　记：杨董，有人评说您是一位闷声发大财的老板。对于家乡人而言，对您了解得并不多，能否说说您的早年经历？

　　杨：说我低调，也许是对的，但我不是闷声发大财，是埋头做事业。因为，对于我的理想追求而言，我只是取得了些小成绩，不能空谈，唯有加倍努力。

　　我的家乡在五华县棉洋镇，小时候家里日子过得很艰难，愁吃愁穿，因此文革一结束，家里就承包了一面茶山。在这成年人都不敢过夜的大山嶂里，我一个12岁的小孩，却担当起夜守茶山的责任。我的胆量由此得到了充分的锻炼。

　　14岁那年，我作为家里最小的儿子，分到了500多元的债务并继承了父亲的衣钵，我不得不放弃再也负担不起的学业，挑起了箩头做上了卖货郎，先卖凉粉，起早摸黑，还赚不了几个钱，三四年的小货郎生涯好不容易让我还清了债务。

　　我想，这么年轻就这样下去也不是办法，于是，找到当时关系比较好的信用合作社主任，借了500元巨款，做起了合作烟批发。１年后，我就在棉洋镇上买了块地皮，把批发烟的店铺 扩建起来。

　　1987年，我把家乡的小批发行交给家人帮着打理，带着新婚不久的妻子来深圳闯世界。我的第一站是在宝安西乡，先是拿出几千元给妻子开了一个日杂货批发行，几个月下来，除去店租、水电等，根本没赚到什么钱。后来，我干脆踩着三轮车每天给厂家送米，１年下来，居然也能赚一点钱，就是太辛苦，每天都得蹬着七八百斤的三轮车，纯粹是个体力活。

　　深思熟虑后，我重新干起了香烟批发的老本行。天天四五点钟摸黑起床赶车把香烟从海陆丰批发到深圳，当天还得把香烟送给各个商铺，有时送货送到凌晨一二点钟。一年下来，我已经做成了西乡烟草的总批发商。做了４年的烟酒批发后，我又租了一部车，开始做起了板材生意。我在南山区租了一个几百平方米的铺面，搞起了板材批发。

　　记：您后来又是怎样走上工业地产这一行的呢？

　　杨：2002年，我觉得再做板材已经没有挑战性，于是再度想着转行。这时我已拥有几十个铺面出租的租赁经验，想了想，不如就做这个吧。经过１年多的实战和筹划，我说服了家族其他成员，共同入股成立工业地产运营公司，我担任董事长。2003年8月19日，杨氏家族的东方建富实业有限公司正式挂牌成立，主要业务是工业园区的租赁和管理。

　　记：您把11个工业园区经营得有声有色，能否介绍一下您的经营理念？

　　杨：园区招商，再搞零地价、免税收、水电优惠等传统的恶性竞争手段已不是从根本上解决问题的办法，而且这样做往往是透支了一个地方的资源，付出了沉重的代价，实际上也已到了山穷水尽的地步。

　　从硬件上来说，工业园区开发提供的不只是一个一个厂房，而应提供企业最理想的投资营商环境。这个环境，看上去更像一个生活社区，甚至比生活小区还好。无论园林绿化、物业管理、餐馆、公共休闲场所等应有尽有，生活小区有的我们有，生活小区没有的我们也有。

　　比如，我们开发经营的深圳光明新健兴工业园区有篮球场、有露天电影场、有自选式餐厅、还有购物超市，图书室、商务洽谈室、图书馆等，这一点很多生活小区也许做不到。

　　当然，光有好的硬件环境也不一定能有好的企业落户，更重要的是要有一流的服务，要为进园企业提供五星级的管理，提供一系列便利及保障。如我们公司就成立了工业连锁饭堂、再生资源公司、物业管理有限公司、工业人力资源服务、远程网络服务、工业管理学院、金融担保中心、资本运营机构等。

　　我们的目标很明确，就是为进驻企业提供全方位、深层次的服务。尽量减少进驻企业的消耗，让他们全心全力抓生产、抓销售，搞好经济效益。

　　诚信为王，牙齿当金使

　　记：以您的切身体会来说，一个成功的企业家最重要的是靠什么？

　　杨：我的回答也许并不会让你们感到新鲜或惊奇，对个人而言就是诚信为王，讲诚信，朋友满天下，赚钱并不难；相反，朋友越来越少，生意越做越差；对企业而言就是品牌第一，有品牌，客户上门找自己；没品牌，自己上门找客户

　　做生意和做人是一样的，千万不要斤斤计较，该亏就亏，该赚就赚，老想着赚钱的人是赚不了钱的。我当年在南山区租了一个几百平方米的铺面，自己搞起板材批发。我从不拖货欠货，也从不欠账，说是什么时候付款就什么时候付，到了该付款的时间没钱也借钱还，从不失信于人。

　　由于我的诚信，生意上的伙伴越来越多，大家都愿意和我做生意，都说杨汉军是个牙齿当金使的老实人。现在我做工业地产也是一样的道理。2007年11月20日，位于深圳市光明新区楼村凤新路的东方建富第八个工业园光明新健兴科技工业园隆重开园。

　　有100多家企业落户。我可以告诉你，这100多位企业家代表全部是前七个园区的老客户介绍过来的。这就是诚信和品牌所产生的力量。

　　不是所有企业家的成功都需要殚精竭虑地营造人脉，都需要巨额的资金，都需要豪门世家的背景，只要你能脚踏实地、勤勤恳恳、稳扎稳打，那么，你离成功也就不远了。所以，我认为自己能取得一点成绩，一方面因为我讲信用，另一方面，因为我从小做起，积少成多，不要以为我做工业地产做得很成功，应该说，按照我这种方式做事，换谁做什么都会成功。

　　黄金法则：企业与客户和谐共荣

　　记：一个企业在激烈的市场竞争中如何才能立于不败之地？

　　杨：我认为主要有两点：一是持续的学习和提升自己。特别是要在实践中学习，要不断向一些成功的、知名的大企业及商家学习，这样才不会被时代的步伐所淘汰；二是要追求企业与员工的共同成长，实现企业与客户的和谐共荣，这是我们的黄金法则。

　　2007年，曾经发生了这么一件事，东方建富旗下的工业园一个租户由于资金链断裂，生产中止，已经三个月没有按时缴纳租金了，并且，拖欠了工人三个多月的工资。按合同约定，租户只要一个月没有按时缴纳租金，东方建富物业管理公司有权勒令其搬迁，并扣留押金。但我们没有这样做。

　　相反地，积极帮他们寻求解决办法的良策，甚至主动替租户垫付出三个月的工人工资，让租户最快恢复了生产，资金链条得以连接。事后，该公司董事长感激不尽，逢人便说我们的好。这只是我们帮助有需要的客户走出临时困境，实现与客户和谐共荣的一件小事。正因为我们不是只顾自己赚钱，所以能赢得越来越多企业的信任。今天，我们运营的10多个工业园区，租赁率高达100%。

　　记：在事业上，对您支持最大的人是谁？

　　杨：我妹妹，杨桂香。没有我妹妹无私的帮助和全力辅佐，就没有东方建富在深圳工业地产界的地位和成就。她是东方建富物业管理公司的负责人，东方建富对工业园区五星级的管理和服务，靠我妹妹在主抓。作为兄长，从男性的眼光来看，我认为妹妹是一个成功的女人，更是一个优秀的客家女人。

　　记：杨董，您心目中是否也有创世界一流企业的目标？

　　杨：可以说，东方建富为中国工业地产的集约化、规模化运营探索出了一条行之有效的道路，但我们走的是一条没有任何经验可以借鉴的前进之路。如何继续保持行业优势，争做行业的第一品牌，这是我们今后要面临的挑战。