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新版《民法典》关于房产部分有什么变化?

房产 | 2020-6-8 16:04| 查看: 15052| 评论: 0| 原作者: 梅州楼市
摘要: 上客家网,了解更多房产资讯!
  2020年5月28号,在十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》,这是新中国迎来的第一部《民法典》,这部法律的实施将影响到中国的千家万户,影响到我们每一个企业的生产经营,每一个家庭的幸福安康,影响到我们生老病死和衣食住行。那么新民法典对房产部分有什么重要改变?

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1、住宅70年土地使用权到期怎么办?

  新民法典在物权编在第359条作出了明确的规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律行政法规的规定办理。”

  虽然我们购买房子的时候,我们的土地使用权是70年,但是到期以后大家不必惊慌,将自动的续期;但是这条款的后面还有半句话大家要注意,续期的时候可能是要交费的,这个交费是按照什么标准交,届时会不会进行减免?

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2、如果已经设定抵押的房子还能卖吗?

  依据老的《物权法》,如果把房子抵押出去以后,原则上被抵押的房子自己是不能再转让的了,因为要保护债主利益。

  可是这次新民法典在物权编第406条做了重要变动,它是这么规定的:“抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定抵押财产转让的抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人,抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款,向抵押权人提前清偿债务或者提存,转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”

  其含义是说房子即使设定了抵押,抵押人仍然可以把房子转让的,不影响房产的交易流转,卖房子不需要取得抵押权人同意,只需要通知他即可。那么抵押权人如果知道这件事情的话,他在有证据表明未来债权有风险的情况下,可以要求抵押人在转让房子以后,把转让的钱优先清偿他的债务。所以,这个新出的这个条款很重要,以后再发生借款往来和抵押房产、抵押车辆等等的时候,各位朋友就要小心了,它是不影响抵押物的转让和交易的。

 
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3、出租人和承租人房产买卖优先权的问题?

  在新民法典726条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利,但是房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。”

  房子把它租了出去,如果这个时候您想卖这套房子的话,法律规定,你一定要在卖之前先告诉承租人,问承租人你有没有兴趣来买这套房子,同等的条件下,承租人是有优先购买权的,如果我们已经问了承租人买不买,承租人在15天之内没有明确表示要买的话,那就视为了他放弃这个权利了,此时您的房子就可以卖给其他人了。这次民法典修法又做了一个新的调整,给了房主一个特殊的权利——如果我是房主,我在给承租人优先购买权时,有两种情形可以例外,一种情形是如果原来房屋就共有人的话,我可以直接卖给共有人,不需要征求承租人意见。第二种情况就是我把房子卖给我家近亲属,我的亲人,此时您也不需要给承租人优先购买权。所以立法在这方面考虑的就更完善了,毕竟买卖房子也有个远近亲疏吧,照顾家人优先。

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4、房屋买卖租赁能否避开中介交费?

  新民法典在第965条做了一个规定:“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人只直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”换句话说,如果您委托了中介机构,利用他们提供的信息源,认识了买家、卖家或承租人,事后订立了合同成交的,不好意思,您还得把中介费给人补上。

  有两个信息传达给我们:第一,如果我们将来买卖房子和租赁打算找中介,在委托之前就要慎重,就要想好了,将来这中介费是一定要付的。第二,它对整个中介行业(当然房地产中介只是其中其中一个行业)来说是一个有利的保护和促进,会让这个行业更加的规范化发展。

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5、小区共有场所收入归谁?

  一般小区都有一些公共收入,诸如电梯广告、大屏广告、展位广告、车位租金等收入,多数是物业公司在管理、收取,业主很难获得得到这部分利益。

  《民法典草案》中规定:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

  这也就是说,以后电梯广告、外墙广告这些公共收入,在扣除合理成本之后归全体业主共同所有,未来你也可能享受“小区发钱”了。
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6、高空抛物怎么处理?

  民法典草案的侵权责任编规定有关机关应依法及时调查,查清责任人;建筑物管理人应采取必要的安全保障措施防止此类情形的发生,未采取必要措施的,应依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

  此外,一些案例由于找不到肇事者,最后判定全楼业主和物业共同赔偿,引发了很多争议。民法典草案对此要求有关机关要查处责任人,大大减少“一人抛物、全楼买单”的情况。因为明确了物业公司责任,也会从源头上守护好头顶上的安全。
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